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会计第五章投资性房地产

第一节投资性房地产的特征与范围

【考点】投资性房地产的定义及范围(★)

定义

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产包括:
1.己出租的土地使用权;
2.持有并准备增值后转让的土地使用权:
3.己出租的建筑物;

属于投资性房地产的项目

1.是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;
2.对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

不属于投资性房地产的项目

1.自用房地产(固定资产、无形资产核算)

2.企业出租给本企业职工居住的宿舍:不属于投资性房地产(固定资产)

3.房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的士地使用权(存货-开发产品);

4.按照国家有关规定认定的闲置土地(无形资产):

5.以短期租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产(连资产都不是)。

【注意1】如果某项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。
【注意2】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务(如安保、维修)在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量

【考点】投资性房地产的确认与初始计量(★)

(一)确认条件

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

(二)确认时点

租赁期开始日

已出租的建筑物

已出租的土地使用权

企业将自用土地使用权停止自用准备增值后转让的日期

对持有并准备增值后转让的土地使用权

(三)初始计量(按成本进行初始计量）

取得方式

外购

购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产

自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产

自行建造

土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用

建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益不计入建造成本
【与固定资产建造不同】

转换

【考点】投资性房地产有关的后续支出(★)

资本化支出

1.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

2.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产(投资性房地产--在建)，再开发期间不计提折旧或摊销。

费用化支出

不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)

第三节投资性房地产的后续计量

【考点】投资性房地产后续计量(★★)

(一)两种计量模式

总体原则

(1)投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
(2)投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或者类似的房地产价格及其他相关信息。

成本模式

同固定资产、无形资产。账务处理如下:
1.计提折旧或进行摊销时
借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

2.取得租金收入
借:银行存款
贷：其他业务收入

3.计提减值准备时
借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备

公允价值模式

企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，也不计提投资性房地产减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。

账务处理如下:
(1)每月收到租金收入:
借:银行存款
贷:其他业务收入
(2)期末公允价值大于账面价值时:
借:投资性房地产--公允价值变动
贷:公允价值变动损益
期末公允价值小于账面价值时做相反处理

成本模式转为公允价值模式

应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

借:投资性房地产--成本(变更时公允价值)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
利润分配--未分配利润【(公允价值一账面价值)x90%，或借方
盈余公积(公允价值一账面价值)x10%，或借方]
【注意】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债或递延所得税资产

政策变更调期初留存收益，
倒退回成本模式

(二)投资性房地产的后续支出

资本化的后续支出

与满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

1.成本模式

(1)投资性房地产转入在建工程
借:投资性房地产--在建
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产

(2)改建发生支出
借:投资性房地产--在建
贷:银行存款

(3)改扩建工程完工
借:投资性房地产
贷:投资性房地产--在建

2.公允价值模式

(1)投资性房地产转入在建工程
借:投资性房地产——在建
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动(也可能在借方)

(2)改建发生支出
借:投资性房地产--在建
贷:银行存款

(3)改扩建工程完工
借:投资性房地产--成本
贷:投资性房地产--在建

费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。

第四节投资性房地产的转换和处置

【考点】投资性房地产的转换(★★★)

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

转换形式及转换日

1.“投资性房地产”转换为“自用房地产”转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2.“投资性房地产”转换为“存货”转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

3.“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。

成本模式

1.存货转换为投资性房地产
借:投资性房地产
存货跌价准备
贷:开发产品(转换日账面余额)

2.投资性房地产转换为存货
借:开发成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产

3.自用房地产转换为投资性房地产
借:投资性房地产(资产的账面余额)
累计折旧(摊销)
固定资产(无形资产)减值准备
贷:固定资产、无形资产(资产的账面余额)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备

公允价值模式

1.存货转换为投资性房地产
借:投资性房地产--成本(转换日的公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
存货跌价准备
贷:开发产品等
其他综合收益(贷方差额)

2.自用房地产转换为投资性房地产
借:投资性房地产--成本(转换日的公允价值)
累计折旧(摊销)
固定资产(无形资产)减值准备
公允价值变动损益(借方差额)
贷:固定资产、无形资产(资产的账面余额)
其他综合收益(贷方差额)

3.投资性房地产转换为存货
借:开发成本(转换日的公允价值)
贷:投资性房地产--成本
投资性房地产--公允价值变动(或借方)
公允价值变动损益(差额，或借方)

4.投资性房地产转换为自用房地产
借:固定资产、无形资产(转换日的公允价值)
贷:投资性房地产--成本
投资性房地产--公允价值变动(或借方)
公允价值变动损益(差额，或借方)

公允模式下转成投资性房地产，价值变大记入其他综合收益。防止操纵利润。
其他情况入公允价值变动损益

【考点】投资性房地产的处置(★★)

成本模式

1.确认收入
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费--应交增值税(销项税额)
2.结转成本
借:其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产

公允价值模式

1.确认收入
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费--应交增值税(销项税额)

2.结转成本
借:其他业务成本
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动(或借方)

3.结转其他综合收益
借:其他综合收益
贷:其他业务成本
【注意】无相反处理。

4.结转公允价值变动损益
若公允价值变动损益为贷方余额
借:公允价值变动损益
贷:其他业务成本
或相反处理。
【注意】出售时影响净损益的金额=出售价款一出售时账面价值+转换时产生的其他综合收益

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